城區(qū)土地評(píng)價(jià)范圍首次擴(kuò)大到黃河以北區(qū)域。

　　13日上午,濟(jì)南市國(guó)土資源局召開(kāi)聽(tīng)證會(huì),時(shí)隔三年,濟(jì)南再次調(diào)整城鎮(zhèn)土地級(jí)別、更新基準(zhǔn)地價(jià)。住宅基準(zhǔn)地價(jià)最高擬從5608元/㎡調(diào)整到6245元/㎡,軌道交通首次作為影響地價(jià)的因素之一,而城區(qū)土地評(píng)價(jià)范圍首次擴(kuò)大到黃河以北區(qū)域。

　　城區(qū)土地評(píng)價(jià)范圍首跨黃河

　　濟(jì)南市目前執(zhí)行的基準(zhǔn)地價(jià)是2013年更新,2014年公布實(shí)施。按照國(guó)土部的規(guī)定,基準(zhǔn)地價(jià)原則上每3年更新一次,根據(jù)市場(chǎng)變化,適時(shí)調(diào)整。據(jù)介紹,這次基準(zhǔn)地價(jià)更新是在濟(jì)南市城市總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上,適當(dāng)擴(kuò)大了城區(qū)評(píng)價(jià)范圍,主要是北邊界,首次跨過(guò)了黃河。 　　

　　北界線具體為:西北接黃河大堤南岸,至京滬高速鐵路往北接繞城高速公路北環(huán)線,過(guò)表白寺樞紐立交沿青銀高速往東,至京滬高速公路往北,沿濟(jì)北新城規(guī)劃北邊界向東至黃河,向北延伸至321省道。其他界線與以往相比沒(méi)有發(fā)生變化。 　　

　　此次調(diào)整指導(dǎo)未來(lái)三年的土地價(jià)格,考慮到濟(jì)南市正在申報(bào)國(guó)家級(jí)新區(qū)和臨空經(jīng)濟(jì)區(qū),因此將天橋區(qū)的桑梓店、大橋兩個(gè)街道辦事處以及濟(jì)陽(yáng)的崔寨鎮(zhèn)、章丘的高官寨鎮(zhèn)(高新區(qū)代管的13個(gè)村),納入這一輪的城區(qū)土地評(píng)價(jià)范圍,增加了大約335平方公里。 　

　　軌道交通成影響地價(jià)因素　

　　濟(jì)南的軌道交通規(guī)劃從申報(bào)開(kāi)始,就已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了影響。R1、R3、R2號(hào)線陸續(xù)開(kāi)工建設(shè),未來(lái)開(kāi)通運(yùn)營(yíng)之后,勢(shì)必進(jìn)一步影響地價(jià)和房?jī)r(jià)。因此,在這一輪調(diào)整中,參照國(guó)內(nèi)其他城市的做法,首次將軌道交通列為影響商服、住宅地價(jià)的因素之一。即距離地鐵站越近的土地,價(jià)格越高。工業(yè)用地首次將機(jī)場(chǎng)作為定級(jí)的一個(gè)影響因素。 　　

　　這一輪土地級(jí)別調(diào)整仍然考慮各種綜合因素,按質(zhì)量高低劃分級(jí)別。比如,城區(qū)住宅用地分8級(jí),主要參照7個(gè)因素,26個(gè)指標(biāo)(如水電氣暖、學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、公園廣場(chǎng)、道路、公交站、環(huán)境、人口密度等)。Ⅰ至Ⅴ級(jí)住宅用地集中在二環(huán)西路至東繞城高速公路之間。 　　

　　住宅基準(zhǔn)價(jià)最高6245元/㎡

　　從這一輪基準(zhǔn)地價(jià)的成果來(lái)看,價(jià)格最高的Ⅰ級(jí)居住用地,級(jí)別價(jià)格計(jì)劃從5608元/㎡調(diào)整到6245元/㎡,樓面地價(jià)擬從2804元/㎡漲到3123元/㎡,樓面地價(jià)三年增長(zhǎng)319元/㎡,平均每年增長(zhǎng)106元/㎡。Ⅱ至Ⅶ級(jí)住宅用地年均漲87-24元/㎡不等,Ⅷ級(jí)居住用地則是零增長(zhǎng)。 　　

　　工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)漲幅最小,最高的Ⅰ級(jí)用地三年僅漲45元/㎡,平均年漲15元/平方米。據(jù)悉,這主要是考慮發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì),工業(yè)用地的基準(zhǔn)價(jià)格幾乎是“成本價(jià)”,即不低于國(guó)家最低限價(jià),不低于集體土地征收成本價(jià)。 　　

　　這次還對(duì)城區(qū)地下空間的使用權(quán)價(jià)格做了細(xì)化,地下三層及以上或者容積率大于3時(shí),超出部分不再計(jì)算價(jià)值,鼓勵(lì)企業(yè)開(kāi)發(fā)地下空間。 　　

　　基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整難影響房?jī)r(jià)

　　很多人關(guān)心一個(gè)問(wèn)題,基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整,是否影響房?jī)r(jià)? 　　

　　據(jù)濟(jì)南市國(guó)土資源局的相關(guān)人士介紹,基準(zhǔn)地價(jià)是政府公布的國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格,由于土地成交價(jià)格大幅提升,基準(zhǔn)地價(jià)也要響應(yīng)調(diào)整。但基準(zhǔn)地價(jià)并非成交價(jià),而是一個(gè)綜合參考價(jià)。土地成交價(jià)的漲跌主要與市場(chǎng)供求關(guān)系的變化有關(guān),基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整并不對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)際影響。 　　

　　如某一地塊的基準(zhǔn)地價(jià)假如是每畝一兩百萬(wàn)元,掛牌起拍價(jià)可能是三四百萬(wàn)元,那么真正的成交價(jià)主要看參與競(jìng)拍的房企,競(jìng)爭(zhēng)激烈的地塊每畝價(jià)格過(guò)千萬(wàn)也有。 　　

　　同樣,房?jī)r(jià)也取決于供求關(guān)系以及土地成交價(jià)格,基準(zhǔn)地價(jià)只是反映區(qū)域的平均價(jià)格。基準(zhǔn)地價(jià)的上調(diào),不能直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲,也沒(méi)有必然聯(lián)系。

　　（生活日?qǐng)?bào)記者 趙國(guó)陸）