（文字：姜丙陽 趙曉丹 攝影：李開元 岳璋）

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　　編者按

　　良法善治，民之所向。2021年1月1日,被稱為“社會生活的百科全書”的《中華人民共和國民法典》(以下簡稱民法典)正式實施，一系列與法律相關的社會民生話題隨之成為大家討論的熱點。即日起，大眾網·海報新聞推出《小姜說“法”廳》視頻欄目，與大家共同聊一聊社會熱點事件，通過分析身邊的案例增長法律知識，解決法律疑問。

山東國曜律師事務所合伙人李珊珊做客《小姜說“法”廳》

　　上期節目播出后，許多網友紛紛投稿，希望《小姜說“法”廳》欄目能幫忙解決法律方面的疑慮。其中有這樣一則案例，阿濤和小麗（均為化名）在婚姻關系存續期間一起購買了一套房屋，后來因為二人感情破裂，協議離婚約定由阿濤享有房屋的所有權，同時阿濤需要分批次補償房屋折價款200萬元給小麗。小麗擔心自己在放棄房屋所有權后，阿濤無法如期向其支付補償款項。

　　據了解，1月1日起正式實施的《民法典》中的新晉“權利”——居住權，能夠幫助小麗解決這個難題。《民法典》第十四章，一共六個條文對居住權進行了規定。

　　那么，如何簽訂居住權？如何規定居住權的使用期限？在享用居住權期間要履行哪些義務？今天，《小姜說“法”廳》請來了山東國曜律師事務所合伙人李珊珊，一起深入了解“居住權”這條法律條例。

　　以案說法：

　　居住權合同無償簽訂 用另一種方式守護“承諾”

　　主持人：針對欄目開頭案例中，小麗的顧慮，您能幫她出個招兒嗎？

　　律師：在《民法典》中，可以使用新增居住權的保障條款，來約定在阿濤足額支付補償款之前，小麗享有該房屋的居住權，同時約定等到200萬的房屋補償款全部支付完畢，雙方可以再將該居住權予以注銷。

　　這樣一來，阿濤在取得了房屋所有權之后，因房屋已經登記了居住權，即便房屋進行了轉讓或者抵押，小麗的居住權也不受影響，間接保障了小麗在失去房屋所有權且補償款未到位前的居住權利。

　　主持人：想要獲得居住權，需要進行哪些手續呢？

　　律師：以濟南市為例，濟南市的登記機關是濟南市自然資源和規劃局下屬的濟南市不動產登記中心。目前具體的實施流程和指南還在制定過程中，還未公布。

　　目前我們咨詢的主管部門的答復是，將來市民在濟南市進行居住權設立登記需要帶上產權人和居住權人各自的身份證原件、產權人的房屋產權證書原件，到濟南市不動產登記中心簽訂合同，合同是不動產登記中心提供的統一模板，前兩項當事人的姓名或者名稱和住所以及住宅的位置是必備條款，必須是明確的，這決定了合同是否成立，如果這兩個要素在合同中體現的不明確，則合同自始不成立，居住權自然也無法設立。后三個條款居住的條件和要求、居住權期限、解決爭議的方法雖然不是必備條款，但是從合同的履行和避免糾紛的角度來看，還是建議在合同中一并約定明確。

　　主持人：居住權是在任何情況下都是可以無償設立的嗎？

　　律師：需要分為兩種情況，一般情況下是無償使用的，在解決特定的家庭成員和家庭服務人員之間的居住困難問題，體現了家庭成員間互助的性質，應為無償。在另一種情況下，屬于商業投資領域的，應當遵循等價有償的交易原則，應綜合考慮交易性質、習慣、行業慣例等多種因素來確定。這就是為什么《民法典》第三百六十八條規定，居住權無償設立，但是當事人另有規定的除外。

　　連線解答：

　　居住權人不享受學區待遇，居住權到期需辦理注銷登記

　　市民1：請問律師，作為租房子的人，我們能享受居住權嗎？

　　律師：居住權為一種獨立的用益物權,租賃權則屬于債權，二者并不相同。并且，設定居住權必須加以登記。未登記的,不發生設定居住權的效力，租賃權本質上是一種債權，其設立沒有必須登記的強制性要求。

　　此外，居住權的設定基本上是一種無償的,帶有扶助、友善、幫助的“恩行為”的性質,而取得租賃權,以支付租金為條件。租賃合同則是一種雙務合同有償合同,雙方都享有權利、承擔義務。

　　市民2：你好李律師，我現在有一套學區房，目前租給別人，那他享受居住權嗎？如果有居住權，那我們兩個誰能享受這個學區待遇呢？

　　律師：首先，租房的人享受的不是居住權而是房屋租賃權，租客并不享受學區。另外，居住權是為了保障生活居住這一基本人權需求，和學區也沒有必然聯系。

　　最后，是學區問題，現在學區的劃分一般主要是當地教育主管部門根據現行法律法規，結合當地的實際情況制定每年的學區劃分及招生入學等政策，一般每年都會公布當年的政策，有調整的也會在里面說明。

　　市民3：請問律師，我現在有套房子，想把居住權交給我的親戚，如果三年之后，我想收回這個居住權，需要怎么操作呢？

　　律師：好，這位市民問的問題很實際。您跟親戚簽訂居住權合同時應當約定好三年的期限，在合同中寫明收回的具體時間，以防將來產生爭議；民法典規定的是居住權不得轉讓、繼承。從這里可以看出，居住權是禁止轉讓和繼承的，沒有例外，因此也不存在相關手續；第三就是居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權的消滅需要及時辦理注銷登記手續。

　　現場直擊：

　　房子有無設定居住權？房管局可以查到

　　居住權的實施對相關行業——二手房租售有何影響？近日，記者來到位濟南市歷下區佛山街的一家二手房門店一探究竟。

　　“之前在交易二手房時，作為中介機構，我們需要在簽訂購房合同前查詢房子有無抵押、查封，現在多了一項，需要查有無居住權申請。”二手房門店負責人李超告訴記者，有居住權申請的房子，都會有備案，關于房子有無設定過居住權，在濟南市房管局均可查到。

　　另外，關于居住權是否影響二手房出售的房價，李超說，整體二手房的房價目前沒有明顯變化，但是有申請過居住權的房子，可能會面臨購買者因有所顧慮，壓低房價的情況。

　　總的來說，本次《民法典》物權編將居住權確定為一項法定用益物權，有效兼顧商品房購買的穩定性和房屋租賃的靈活性，有利于克服傳統二元化房屋供應體系的弊端，是一項住房領域供給側改革的重要成果，體現了以人民為中心的發展思想，對實現“人民群眾住有所居”的目標具有現實意義。